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375è – Les pionniers du logement social et communautaire – Coopérative d’habitation de Saint-Léonard-de-Port-Maurice

Localisation

Arrondissement Saint-Léonard

Le site est approximativement circonscrit à l’intérieur d’un quadrilatère formé des rues Jarry, Aimé-Renaud, Alphonse-Desjardins et la Place des Fondateurs.

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Une jeune couple et leur bébé devant des bungalows en construction. Année inconnue. Ville de Montréal, arrondissement de Saint-Léonard.

CONTEXTE

À Montréal comme dans la plupart des autres grandes villes canadiennes, le sévère ralentissement engendré par la crise économique des années 1930 aussitôt suivi des restrictions imposées par la Seconde Guerre mondiale eurent pour effet de réduire presque à néant la construction domiciliaire. Pour les classes populaires la situation du logement est catastrophique : il n’est pas rare de voir au moins deux familles occuper un même logement, souvent peu entretenu de surcroit. La rareté de l’offre et la forte demande entrainant une hausse des prix, l’accès à la propriété pour les classes populaires est alors un rêve lointain. La population de Montréal continuant sans cesse d’augmenter, le problème s’aggrave bon an mal an. Durant les années 1930, l’horizon économique et social offre de faibles perspectives pour les classes populaires et la paupérisation de cette partie de la population engendre de nouvelles craintes, notamment celle du rejet des valeurs catholiques et la montée du communisme.

La Ligue ouvrière catholique : « à chaque famille sa maison »

Fondée en 1938, la Ligue ouvrière catholique (LOC) est un mouvement social et religieux qui se fixe pour objectif de maintenir la population dans une stricte ligne morale catholique, notamment par un engagement social visant à améliorer les conditions de vie des classes populaires.

Pour la LOC, façonner un homme nouveau implique d’agir sur son milieu et la question du logement est ainsi centrale. Le risque d’un déclin moral engendré par les piètres conditions de vie doit être réglés selon le principe « à chaque famille sa maison ». Ainsi, la LOC fait la promotion de la création de coopératives d’habitation, la construction de maisons unifamiliales abordables et d’hypothèques dont l’intérêt du prêt est subventionné.

L’année 1948 marque un point tournant et les premières réalisations concrètes apparaissent, favorisées par un contexte politique et économique propice. L’intervention du gouvernement fédéral, qui se dote d’une politique nationale du logement et qui fonde la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), contribue à l’amélioration de la construction domiciliaire. Au niveau provincial, le gouvernement du Québec emboite le pas et commence à subventionner une partie des taux d’intérêts pour les maisons à faible coût, cela ayant pour effet de réduire le fardeau financier pour les acheteurs. La Ville de Montréal fait également sa part et commence à offrir pendant plusieurs années des terrains à bas prix pour la construction résidentielle, ainsi qu’une baisse importante des taxes foncières (parfois de moitié) pendant les 15 premières années de remboursement de l’hypothèque. En termes simples, face à la crise du logement, on se donne les moyens de construire et on casse les prix…

PHOTO FOURNIE PAR LA BIBLIOTHéQUE DE SAINT-LƒONARD  # 24. Photo tirŽe dÕun diaporama intitulŽ ÇLa CoopŽrative dÕhabitation de MontrŽal, Un brin dÕhistoireÈ, prŽsentŽ par Maria et Conrad Voisard, en 1984. Celui-ci relatait lÕhistoire de la coopŽrative, ˆ Saint-LŽonard. Ici, photo aŽrienne de la coopŽrative, Žtablie au milieu dÕune zone agricole. St-Leonard Saint Leonard

Vue aérienne de la Coopérative d’habitation de Saint-Léonard. Ville de Montréal – arrondissement de Saint-Léonard

La coopérative d’habitation de Saint-Léonard-de-Port-Maurice (ou coopérative d’habitation de Montréal)

À partir de 1948, la LOC aide à mettre sur pied des coopératives d’habitations qui construisent des maisons à prix abordables destinées à être ensuite revendues à leurs membres. Sur l’île de Montréal, cette démarche voit la naissance d’un projet très ambitieux : la Coopérative d’habitation de Montréal.

Fondée en 1955 par un groupe de Montréalais, celle-ci fait l’acquisition d’une terre à Saint-Léonard au nord de la rue Jarry, aux environs des actuelles rues Aimé-Renaud, Alphonse-Desjardins et la Place des Fondateurs. Un an plus tard, la coopérative compte déjà un premier groupe de 300 sociétaires.

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Bénédiction de la 100e maison et ouverture des rues des Artisans, Place Desjardins et Place René-Paré, 9 juillet 1957. Ville de Montréal – arrondissement de Saint-Léonard.

Le projet ne se fait pas sans heurts et au début, les autorités municipales de Saint-Léonard sont opposées au projet. Qu’à cela ne tienne, la Coopérative entreprend la construction des maisons… sans permis de bâtir ! Le 29 avril 1956, le Cardinal Léger bénit le terrain et les travaux commencent le 16 mai. La construction des 655 maisons unifamiliales se termine en 1962, au rythme de 10 maisons complétées par mois en moyenne. Une fois achevé, c’est alors le plus important ensemble domiciliaire coopératif au Québec.

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Bénédiction des 655 maisons par le Cardinal Léger, 30 septembre 1962. Ville de Montréal – arrondissement de Saint-Léonard

 Placée devant le fait accompli, la municipalité de Saint-Léonard régularise la situation en 1957 non sans exercer une forme de résistance passive : certains travaux de nature publique tel le pavage des rues, l’électrification ou le raccordement à l’aqueduc sont parfois « oubliés » et la coopérative doit pallier par elle-même. Vers 1958-1959, la question de la vie de quartier et de la proximité des services se pose : des parcs, une école et une patinoire sont planifiés ainsi qu’une multitude de services secondaires destinées à assurer la vie sociale et récréative des résidents.

La coopérative atteindra ses objectifs économiques. Avec des prix variant de 6 000 à 10 000$, on évalue qu’elle fut effectivement en mesure d’offrir des maisons à des prix alors généralement inférieurs de 30% à la moyenne canadienne. De plus, la Coopérative d’habitation de Saint-Léonard a relativement bien atteint ses objectifs sociaux avec une grande majorité de propriétaires appartenant à la classe ouvrière et à la classe moyenne (environ 75% de propriétaires).

À partir de 1963, malgré ses grands succès, la coopérative est en situation de faillite et la décision est prise de la liquider. Une partie des terrains toujours en sa possession, notamment la zone industrielle de Saint-Léonard, est vendue. Le processus prendra presque vingt ans et la coopérative sera définitivement liquidée en 1985. Tous les sociétaires parviendront à devenir propriétaires de leur maison.

Caractéristiques

Coopérative Saint-Léonard

Rupture d’échelle et de style sur la place des Fondateurs. Photo Guillaume St-Jean 2011

La Coopérative d’habitation de Saint-Léonard fut un développement domiciliaire de 655 maisons unifamiliales, toutes composées d’un minimum de 5 pièces et d’une cave cimentée, sur des lots variant de 4000 à 7900 pieds carrés. Les 655 maisons du parc d’origine se déclinent généralement en 7 modèles, eux-mêmes dérivés de 3 types généraux :

  • La « maison économique de la famille nombreuse » à toit à pignon est la moins couteuse et la plus petite. Elle est également proposée dans un modèle jumelé.
  • La maison à palier ou « split level », est le modèle le plus luxueux et offre le plus d’espace.
  • Le bungalow de facture ordinaire ou dans une configuration en « L ». Ce modèle s’impose vers 1957 et fut de loin le plus répandu.D’autre part, afin de remplir la fonction sociale voulue à l’origine par la LOC, les maisons construites répondent à plusieurs critères qui font écho aux valeurs de l’époque :
    1. Être vaste et salubre. La santé morale de la famille passe par l’hygiène personnelle et la salubrité du logis. Ainsi, les maisons incluent les commodités modernes : eau courante, tout à l’égout, salle de bains, salle de lavage, etc. De plus, le logement doit être vaste afin de favoriser la natalité.
    1. Garantir l’intimité de tous les membres de la famille. Les membres de foyer doivent être en mesure de s’isoler minimalement les uns des autres. Les logements doivent donc avoir au moins 5 pièces fermées.
    1. Protéger l’intimité de la famille. L’aménagement d’un parc domiciliaire selon modèle de lotissement de banlieue, dans lequel les maisons sont minimalement éloignées les unes des autres garanti l’intimité et favorise la stabilité et l’enracinement de la cellule familiale tout en se protégeant d’éventuels voisins indésirables.
    1. Être la propriété du chef de famille.
    1. Être bien situé. Importance d’une bonne proximité des services. Séparation du secteur résidentiel des autres types de secteurs, notamment industriel. Importance de l’homogénéité sociale et culturelle du voisinage

LEGS

Croissance de Saint-Léonard

Coopérative St-Léonard

Le bungalow à long pan, l’un des sept modèles de bungalow construit dans la Coopérative d’habitation de Saint-Léonard. Photo Guillaume St-Jean 2011

Un patrimoine en danger

Après plus d’un demi-siècle d’existence, le parc immobilier créé par la coopérative s’est considérablement amaigri depuis les années 1980. Le bungalow de première génération est aujourd’hui considéré comme obsolète et ne répond plus au gout et aux besoins actuels. Beaucoup ont disparu et de ceux qui restent, nombre d’entre eux ont été agrandis ou fortement modifiés. D’autre part, les familles d’origine ont disparues et bien souvent vendu leur bien à d’autres qui ont remplacé la maison d’origine, souvent de taille modeste, par un modèle plus vaste, rompant l’équilibre des volumes et l’homogénéité du paysage d’origine. Aujourd’hui, des 655 maisons construites entre 1956 et 1962 par la coopérative, seules un peu plus de 200 subsistent. Seule la trame de rue d’origine reste inchangée, tout comme les espaces verts. Le caractère abordable des maisons du secteur pour des familles de condition modeste, principal legs voulu par la coopérative, a aujourd’hui presque entièrement disparu.

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